Perito Tasador Hipotecario

Perito tasador hipotecario y la obtención de préstamos

El perito tasador hipotecario es un experto en el sector inmobiliario y en las leyes de la materia, y es quien realiza la tasación de propiedades para préstamos hipotecarios.

Solicitar un préstamo hipotecario es un paso casi obligatorio para las personas que deciden comprar una casa y no disponen de la liquidez necesaria para la compra.

Para aquellos que quieran adquirir un inmueble con fondos prestados, he preparado un resumen de los hechos más relevantes sobre cómo funcionan las hipotecas en España.

Perito tasador hipotecario

En un contrato de préstamo hipotecario, el intermediario financiero otorga cierta cantidad en una suma global, mientras que el prestatario se compromete a reembolsarla en el tiempo establecido mediante cuotas constantes o variables.

Este préstamo se denomina «hipoteca» porque el pago de las cuotas está garantizado por una hipoteca sobre una propiedad, generalmente la que se compra.

Si el deudor está en mora, el banco tiene derecho a recuperar la propiedad y venderla para obtener el monto adeudado.

Por esta razón, el prestamista (el intermediario) determina el monto a otorgar sobre la base del valor del inmueble a comprar, que se establece de acuerdo a una tasación realizada por un técnico independiente designado por el intermediario.

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Importancia de las tasaciones y el perito tasador hipotecario

La tasación, operación destinada a establecer el valor de un inmueble, evidentemente es un paso fundamental para la obtención del préstamo, ya que la decisión del banco está fuertemente ligada a su resultado.

El prestamista podrá verificar si la inversión es conveniente o no, incluso evaluar el riesgo de un futuro impago del deudor y la posibilidad de una recuperación crediticia.

Coste de una hipoteca en España

Desde que la nueva Ley Hipotecaria entró en vigencia el 16 de junio de 2019, todos los costos de colocación de una hipoteca en 2020 y en el futuro deben ser pagados por el banco, a excepción de la tasación del inmueble.

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¿Cuál es el límite de los préstamos?

Las entidades de crédito ajustan el monto máximo del préstamo al valor estimado.

Residentes permanentes en España

Para los residentes permanentes en España, los bancos suelen aceptar como límite de préstamo el 80% del valor estimado determinado en la tasación o el precio de compra. La diferencia debe ser hecha por el comprador de la propiedad como depósito.

Residentes no permanentes en España

Si el prestatario no es residente permanente en España, normalmente solo se acepta el 60% como garantía hipotecaria.

Perito tasador hipotecario: Documentos para la tasación de la casa

Una de las primeras operaciones que debemos realizar como perito tasador es la inspección del inmueble, para poder detectar las condiciones de los espacios, el estado de conservación y mantenimiento del activo, así como la eficiencia de los servicios.

Pero, la tasación inmobiliaria debe estar necesariamente respaldada por una serie de documentos oficiales que permitan la verificación catastral y los debemos adjuntar al informe final a fin de sustentar los resultados.

Documentación catastral

La documentación catastral relativa a la propiedad, por ejemplo, permite reconstruir la historia de la vivienda (desde su construcción) y sus sucesivos propietarios a lo largo de los años.

Estos documentos certifican el adecuado registro catastral de la vivienda y permiten verificar qué transformaciones y cambios estructurales posiblemente se han realizado a lo largo de los años y la regularidad de tales intervenciones.

Los expertos en el área podrán así verificar la correspondencia entre los documentos catastrales y el estado inmobiliario de los lugares, además, de comprobar si existen otras hipotecas sobre el inmueble.

Planificación urbana: construcción de legitimidad

Los documentos de los que se pueda deducir el planeamiento urbanístico y legitimidad de la propiedad también serán indispensables.

Para ello, debemos verificar la fecha de construcción, que los permisos de construcción requeridos en el momento estén presentes, cuáles fueron los materiales utilizados para la construcción, etc.

La valoración de la propiedad

Recopilado todos los documentos e identificada la propiedad también a través de la inspección, debemos comparar los datos recolectados con los proporcionados por el solicitante del préstamo.

Posteriormente, procedemos a valorar el inmueble después de haber tomado en cuenta sus características (intrínsecas y extrínsecas), urbanismo y cumplimiento catastral.

De acuerdo a mi experiencia profesional me atrevo a recomendar a todos los peritos menos experimentados que justifiquen razonadamente la determinación del valor del activo precisando el método utilizado, que a su vez tiene en cuenta varios aspectos.

Entonces, el profesional a cargo verifica no solo el valor comercial de la propiedad (precio de venta presumible), sino también su comerciabilidad.

A menudo sucede que propiedades con un valor alto no son fácilmente comercializables, y este es un aspecto que debe tenerse en cuenta.

En este caso en particular, se debe estimar el llamado valor de garantía que es inferior al valor comercial y se obtiene multiplicando este último por un coeficiente (generalmente igual al 90-95%) de realización forzosa de la venta.

De esta forma la entidad bancaria comprueba en qué medida la propiedad podrá garantizar el préstamo.

Costos de tasación inmobiliaria

Los costes de la tasación técnica del inmueble corren a cargo del solicitante del préstamo quien deberá abonarlos al técnico o empresa que el banco designe para realizarlos.

Por regla general, se trata de un desembolso que varía entre los 100 y los 350 euros. A esta suma hay que agregar el % de IVA más el aporte al fondo de pensiones (del 2 al 4%) y los gastos de traslado del perito para llegar a propiedades ubicadas en lugares remotos.

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Documentos requeridos por el banco

Entre los documentos solicitados por la entidad bancaria, se incluyen:

Documentos personales

Entre los principales documentos, son solicitados los documentos personales, entre ellos:

• Fotocopia del pasaporte o cédula de identidad, para extranjeros
• Número de identificación fiscal, NIE
• Las últimas tres nóminas
• Última declaración de la renta
• Última tasación del impuesto sobre la renta
• Estado de activos
• Prueba de pagos anticipados de IVA en curso
• Información de SCHUFA o evidencia comparable

Documentos relacionados con el objeto

Además, los documentos que se relacionan con el objeto del caso, por ejemplo:

• Extracto actual del registro de la propiedad (nota simple informativa)
• Último recibo de impuesto municipal
• Para apartamentos: Certificado de pago de los gastos de comunidad
• Para casas: Certificado de habitabilidad o cédula de habitabilidad
• Opinión experta

Además, la ley exige algunos seguros, por ejemplo, el seguro contra incendios para la propiedad.

¿Por cuánto tiempo se puede obtener una hipoteca?

En España, los préstamos hipotecarios se emiten con una duración media de hasta 30 años.

La duración de la concesión del préstamo dependerá en primer lugar de la edad del prestatario. Si se emite un préstamo para los cónyuges, se centrarán en el mayor y en el que tiene los ingresos principales.

Como norma general en España, un préstamo hipotecario debe ser reembolsado por el prestatario antes de cumplir los 75 años.

Pero los bancos son cautelosos con los no residentes y se esfuerzan por asegurarse de que el prestatario haya pagado todo antes de los 70 años.

En consecuencia, si tiene 60 años y no es residente permanente en el país, puede esperar recibir una hipoteca de 8 a 10 años.

Prácticamente no hay límite de edad. El prestatario debe ser mayor de edad y disponer de los ingresos necesarios para liquidar la hipoteca.

Finalmente, te recuerdo que si necesitas ayuda, en Gabineteperitos.com estamos listos para proporcionártela. Te ayudamos con el cálculo de la hipoteca y a elegir las mejores condiciones para el contrato de préstamo hipotecario.